Fiscalité LMNP : qu'est-ce qui change en 2025 ?

Rédigé par Cabinet RYDGE Conseil | Jul 10, 2025 7:53:12 AM

Sur le plan fiscal, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est réservé aux propriétaires bailleurs qui mettent en location un ou plusieurs biens immobiliers en meublé et qui respectent certains critères, notamment liés aux recettes tirées de leur activité.

Récemment, plusieurs lois ont aménagé la fiscalité applicable aux loueurs en meublé non professionnels : que faut-il savoir à ce sujet ?

Location meublée non professionnelle (LMNP) : aménagement du régime micro-BIC

« Sur le plan fiscal, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est réservé aux propriétaires bailleurs qui mettent en location un ou plusieurs biens immobiliers en meublé. Néanmoins, vous serez considéré comme loueur meublé professionnel (LMP) lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :

les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
et ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI. »

Pour l’imposition des revenus perçus à compter de 2025, plusieurs modes sont possibles :

soit le bailleur opte pour le régime micro-BIC qui donne droit au bénéfice d’un abattement, sans qu’il soit possible de déduire les frais et charges réellement engagés dans le cadre de l’activité et admis en déduction ;
soit il bénéficie du régime dit réel, permettant la déduction du montant réel des frais et charges engagés dans le cadre de l’activité et admis en déduction.

Pour connaître le mode d’imposition appliqué par défaut, il faut distinguer selon le montant des recettes réalisées :

si les revenus locatifs n’excèdent pas 77 700 €, c’est le régime micro-BIC qui s’applique (sauf option possible pour le régime réel), avec application d’un abattement de 50 % représentatif des frais et charges ;
si les recettes locatives excèdent 77 700 €, c’est le régime réel qui s’applique de plein droit.

Des particularités sont à signaler concernant les meublés de tourisme qui ont vu le régime micro-BIC évoluer de la manière suivante, pour l’imposition des revenus perçus à compter de 2025 :

pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes: le plafond de recettes est abaissé à 77 700 € (contre 188 700 € pour l’imposition des revenus perçus en 2024) et l’abattement passe à 50 % (contre 71 % pour l’imposition des revenus perçus en 2024) ;

pour les meublés de tourisme non classés : le plafond de recettes est abaissé à 15 000 € (contre 77 700 € pour l’imposition des revenus perçus en 2024) et l’abattement passe à 30 % (contre 50 % pour l’imposition des revenus perçus en 2024).

Location meublée non professionnelle (LMNP) : aménagement du régime des plus-values

En cas de vente de l’immeuble loué en meublé, la plus-value immobilière est calculée en appliquant le régime prévu pour les particuliers, en tenant compte notamment d’un abattement pour durée de détention.

Pour déterminer le montant de la plus-value effectivement soumis à l’impôt, il faut désormais tenir compte d’une nouveauté issue de la loi de finances pour 2025 et applicable depuis le 16 février 2025.

Si le montant de la plus-value immobilière est égal à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien, il faut désormais réintégrer la valeur des amortissements déduits du revenu imposable dans le cadre de la location meublée non professionnelle pour le calcul de la plus-value soumise à l’impôt (uniquement dans le régime réel d’imposition des bénéfices).

Schématiquement, le prix d'acquisition du bien immobilier est minoré du montant des amortissements admis en déduction du revenu locatif imposable.

En revanche, est exclu de cette minoration l'amortissement des dépenses de travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement et d'amélioration qui ont été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu.

Location meublée non professionnelle (LMNP) : aménagements autour de la taxe d’habitation

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) est établie au nom des personnes qui ont, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance des locaux imposables.

La loi de finances pour 2025 a revu, à compter des impositions établies au titre de l’année 2025, le périmètre de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et rappelle qu’elle est due pour tous les locaux meublés, conformément à leur destination d’habitation autre qu’à titre principal, y compris lorsqu’ils sont imposables à la cotisation foncière des entreprises (CFE), sauf lorsqu’ils font l’objet d’un usage exclusivement professionnel.

Ainsi, pour la taxe d’habitation sur les résidences secondaires établie à compter de 2025 :

les locaux à usage exclusivement professionnel ne sont pas soumis à la taxe, peu importe qu’ils soient ou non imposables à la CFE ;
les locaux servant en partie pour l’exercice d’une activité professionnelle imposable à la CFE sont soumis à la taxe lorsqu’ils font partie de l’habitation personnelle du contribuable.

Les locaux loués meublés pour de longues durées ne sont donc pas soumis, par principe, à la THRS dès lors que le propriétaire n’en a pas, par définition, la jouissance ou la disposition au 1^er janvier de l’année d’imposition.

Lorsqu'au cours de l'année, des logements sont mis en location pour de courtes durées et pour des périodes qu'il est loisible au propriétaire d'accepter ou de refuser, ce dernier est regardé, au 1^er janvier de l'année d'imposition, comme entendant en conserver la jouissance ou la disposition : ainsi, l'activité de location saisonnière entraine l'imposition à la THRS des logements concernés.

S’il est établi qu’un propriétaire a mis en location son bien pour l’année entière et qu’il n’a, donc, pas pu en disposer en dehors de ces périodes, il pourra demander, le cas échéant, le bénéfice d’un dégrèvement de taxe d’habitation sur les résidences secondaires pour autant qu’il ait pris l’engagement (juridiquement contraignant) de ne pas disposer du bien à quelque moment de l’année que ce soit.

Il faut, en outre, rappeler que, dans les zones France ruralités revitalisation (ZFRR), les communes peuvent décider d’exonérer de taxe d’habitation sur les résidences secondaires les locaux classés meublés de tourisme et les chambres d’hôtes (à raison de la superficie affectée aux locaux classés meublés de tourisme et aux chambres d’hôtes). Il faut ici noter que les locaux dont l'utilisation est commune au propriétaire et à l'activité touristique ne sont pas exonérés.

Par ailleurs, la loi de finances pour 2025 précise que ne sont pas soumis à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires :

les locaux destinés à l’hébergement ou au logement à titre temporaire des personnes en difficulté gérés par des personnes publiques ;
les locaux destinés à l’hébergement ou au logement à titre temporaire des personnes en difficulté gérés par des organismes privés qui bénéficient à ce titre d’un conventionnement, d’un agrément, d’une autorisation ou d’un récépissé de déclaration de l’État ;
les locaux destinés au logement des élèves dans les écoles et les pensionnats ;
les locaux destinés au logement des étudiants dans les résidences universitaires lorsque la gestion de ces locaux est assurée par un centre régional des œuvres universitaires et scolaires ou par un organisme en subordonnant la disposition à des conditions financières et d’occupation analogues.

Location meublée non professionnelle (LMNP) : aménagement autour de la cotisation foncière des entreprises

L'activité de location de locaux d'habitation meublés, qu'elle soit réalisée via des plateformes en ligne ou non, est, par nature, constitutive de l'exercice habituel d'une activité professionnelle.

Cela a, donc, pour conséquence que les personnes qui exercent l'activité de location de meublés de tourisme sont imposables à la cotisation foncière des entreprises (CFE). Il résulte qu'un logement meublé loué et qui ne constitue pas la résidence principale du locataire est imposable à la fois à la CFE et à la THRS.

Néanmoins, cette double imposition peut être supprimée ou atténuée dans certains cas. À ce titre, sauf délibération contraire de la commune (ou de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) doté d'une fiscalité propre), les personnes qui louent en meublé des locaux, classés ou non, sont exonérées de CFE, lorsque ces locaux sont compris dans leur habitation personnelle (principale ou secondaire).

En outre, les personnes qui réalisent moins de 5 000 € de recettes annuelles sont exonérées de CFE.

Par ailleurs, dans les zones France ruralités revitalisation (ZFRR), les communes et les EPCI peuvent également exonérer de la CFE les activités qui se créent sur leur territoire, en ce compris les activités de location de meublés de tourisme.

Location meublée non professionnelle (LMNP) : déclaration des biens immobiliers

La taxe d’habitation étant désormais supprimée pour les résidences principales et afin de distinguer les immeubles exonérés de ceux encore soumis à taxation (résidences secondaires, logements vacants, etc.), l’administration fiscale demande à tous les propriétaires de répertorier leur patrimoine immobilier.

Concrètement, tous les propriétaires (personnes physiques et morales) doivent, ainsi, déclarer, avant le 1^er juillet, l’ensemble des immeubles qu’ils possèdent, c’est-à-dire :

leur résidence principale ;
leur(s) résidence(s) secondaire(s) ;
les locaux loués ou occupés à titre gratuit par un tiers ;
les locaux vacants.

En pratique, pour remplir son obligation, le propriétaire doit utiliser le service « Gérer mes biens immobiliers » disponible dans son espace personnel ou professionnel sur le site impots.gouv.fr.

Notez que cette déclaration n’a pas à être renouvelée chaque année. Une fois remplie pour la 1^re fois, seul un changement de situation, comme un changement de locataire, nécessite une nouvelle déclaration.

La loi de finances pour 2025 apporte des précisions concernant cette déclaration et rappelle que :

tous les propriétaires de locaux affectés à l’habitation sont tenus de déclarer à l’administration fiscale, avant le 1^er juillet de chaque année, les informations relatives à la nature de l’occupation de ces locaux, s’ils s’en réservent la jouissance ou s’ils sont occupés par des tiers ;
doivent être déclarées toutes les informations relatives :
- aux caractéristiques de ces locaux ;
- au mode d’occupation et au type de location ;
- aux dates de début et de fin d’occupation ;
- à l’identité du ou des occupants desdits locaux et, le cas échéant, aux éléments d’identification du gestionnaire de location ;
- en cas de vacance du local, le motif de celle-ci est précisé.

Par ailleurs, il est précisé que les personnes qui occupent, sans en être propriétaires (locataires, occupants à titre gratuit, etc.), des locaux meublés à titre d’habitation, autre qu’à titre principal, sont tenues d’indiquer à l’administration fiscale, sur leur déclaration d’impôt sur le revenu, l’adresse et les éléments d’identification de ces locaux, ainsi que de leur propriétaire.

Sources :

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