L’acquisition de l’immobilier professionnel constitue une décision stratégique majeure pour les chefs d’entreprise. Et force est de constater que l’immobilier d’entreprise est très souvent dissocié de l’entreprise proprement dite.
La société civile immobilière (SCI) s’impose dans de nombreux montages juridiques pour financer les locaux professionnels et les louer ensuite à l’entreprise puisqu’elle constitue, dans de nombreuses hypothèses, un outil particulièrement adapté, à condition d’en maîtriser les mécanismes aussi bien fiscaux, comptables que juridiques.
Immobilier d’entreprise : intérêt stratégique de l’acquisition via une SCI
Choisir d’acquérir un immeuble professionnel à travers une SCI permet de répondre à différents enjeux.
Protéger les murs de l’activité d’exploitation
Détenir le local professionnel d'une entreprise, par le biais d'une société civile immobilière, permet à un entrepreneur de transférer une partie de son patrimoine professionnel vers son patrimoine privé.
Détenir le local professionnel par l’intermédiaire d’une société civile immobilière permet de loger l’immeuble dans une personne morale distincte de la société d’exploitation, ce qui contribue à une séparation juridique des patrimoines. En effet, la partie exploitation est alors hébergée par une société opérationnelle (du type SARL, SA, SCP, etc.), tandis que les immeubles destinés à l'exercice de l'activité sont hébergés au sein d'une SCI.
Les biens immobiliers étant logés dans une autre société, les créanciers de la société d’exploitation ne pourront pas exiger la saisie de ces biens en cas de difficultés financières de l’entreprise. C'est une façon de protéger ce patrimoine des risques professionnels.
Prudence reste toutefois de rigueur en cas de procédure collective, notamment parce que si l’ouverture d’une procédure collective à l’encontre de la société n’affecte pas, en principe, la SCI, pour autant les juges peuvent décider d’étendre la procédure ouverte à l’encontre de la société d’exploitation à la SCI, sous certaines conditions. C’est le cas, par exemple, si les juges estiment que la SCI est fictive ou encore qu’il existe une confusion de patrimoine entre les deux structures.
Préparer et faciliter la transmission de l’entreprise
Le recours à la SCI pour acquérir l’immobilier professionnel facilite également la cession de l’entreprise d’exploitation, puisqu’il devient possible de transmettre ou vendre l’entreprise sans impacter l’immeuble ou inversement. Cette dissociation offre une véritable flexibilité stratégique pour le dirigeant.
De plus, s’il s’agit d’une entreprise familiale, la SCI offrira un cadre de transmission familial optimisé. La société opérationnelle peut être transmise aux enfants qui désirent poursuivre l’exploitation, tandis que les autres enfants peuvent recevoir les parts de la SCI via une donation-partage, par exemple.
Éviter l’indivision entre tous les enfants au décès du dirigeant est un facteur clé pour assurer une poursuite d’activité dans des conditions optimales.
Préparer sa retraite, grâce à la SCI
Dans la pratique, l’idée est la suivante : l’entreprise verse à la SCI un loyer pour la location des biens immobiliers professionnels. Les revenus issus de cette location sont ensuite répartis, déduction faite des charges foncières, entre les associés à proportion de leur participation dans le capital de la SCI.
Ce bénéfice constitue, dans ce cadre, pour les associés, comprenant le chef d’entreprise, après remboursement d’un éventuel emprunt, un revenu foncier complémentaire. Cette solution présente l’avantage d’assurer un complément de retraite le jour où le dirigeant part à la retraite et de conserver l’immobilier.
Acquisition de l’immobilier de l’entreprise via une SCI : quelle fiscalité ?
SCI soumise à l’impôt sur le revenu
Une SCI est soumise de plein droit au régime de l’impôt sur le revenu. C’est pourquoi, s'il revient à la société de procéder à la déclaration des revenus perçus, il appartiendra aux associés de payer l’impôt correspondant à leur quote-part des bénéfices sociaux calculée au prorata de leurs droits sociaux dans la SCI.
Concrètement, si la société d’exploitation verse des loyers à la SCI, ces revenus seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers. La SCI pourra déduire des loyers certains frais, afin de déterminer un montant net imposable. Les associés devront, ensuite, déclarer les revenus fonciers procurés par leurs parts dans la SCI comme des revenus fonciers classiques.
Les SCI doivent souscrire chaque année une déclaration de leurs résultats à l’aide d’un imprimé spécial no 2072, à envoyer au service des impôts dont elles dépendent.
Les associés, personnes physiques, sont quant à eux tenus de faire état du revenu foncier déclaré à leur nom par la SCI sur leur déclaration de revenus fonciers (imprimé no 2044 ou no 2044-SPE).
Les associés, personnes morales, doivent intégrer leur quote-part de résultat dans leur propre résultat pour la détermination de leur propre impôt sur les bénéfices.
Sur le plan fiscal, en cas de vente de l’immeuble par la SCI, ce sont donc les règles des plus-values immobilières privées qui s’appliquent (détermination de la plus-value nette, application des abattements pour durée de détention, etc.), s’il s’agit d’un particulier ;
- s’il s’agit d’une société, la plus-value réalisée est intégrée dans le résultat de cette dernière et imposée selon le régime fiscal qui lui est propre (IR ou IS).
En cas de vente des parts de SCI, là encore, le régime fiscal suit la situation de l’associé :
- s’il s’agit d’un particulier, il est fait application des règles propres aux plus-values immobilières privées ;
- s’il s’agit d’une société, la plus-value réalisée lors de la vente des titres est soumise à l’impôt au niveau de cette société en appliquant la fiscalité qui lui est propre.
Option pour l’impôt sur les sociétés
Si l’imposition à l’IS constitue le plus souvent un choix pour les SCI, elle peut également s’imposer de plein droit lorsque la société exerce une activité présentant un caractère commercial, comme la location meublée.
La SCI va se retrouver dans la même situation, au plan fiscal, que la SARL ou la SAS. Cela signifie que la société, qui va déterminer son propre résultat fiscal, paiera son propre impôt.
Pour les associés, l’imposition à l’IS permet aux associés de n'avoir à acquitter l'impôt sur le revenu qu'au moment de la distribution des bénéfices. Ces dividendes seront imposés à l’impôt sur le revenu au titre du prélèvement forfaitaire unique (aussi appelé « flat tax ») au taux de 12,8 %.
Les dividendes sont également soumis au paiement des prélèvements sociaux rehaussés au taux global de 18,6 % à compter du 1er janvier 2026 sans aucun abattement, ce qui conduira à une imposition globale au taux de 31,4 %. Notez que l’associé peut choisir, plutôt que la flat tax, d’être imposé selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Par ailleurs, plusieurs avantages peuvent être signalés s’agissant de l’option à l’IS :
- alors que l’IR comporte des tranches d’impôt qui peuvent aller jusqu’à 45 %, l’option à l’IS entraîne une imposition au taux de 25 % des profits réalisés (voire même un taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices) ;
- l'imposition, au niveau des associés, est limitée aux dividendes dont la distribution a été effectivement décidée (le résultat non distribué ne sera pas imposé au niveau des associés) ;
- les rémunérations allouées le cas échéant aux associés peuvent être déductibles des bénéfices sociaux (elles sont toutefois imposables à l'IR entre les mains des bénéficiaires) ;
- les immeubles peuvent être amortis, cet amortissement étant déductible du bénéfice sur le plan comptable et fiscal (la quote-part représentative du terrain n’est toutefois pas amortissable).
En cas de vente de l’immeuble par la SCI, la plus-value échappe au régime des plus-values immobilières privées et se retrouve soumise de plein droit à l’IS.
3 conséquences notables doivent être soulignées :
- il n’existe aucun abattement pour durée de détention pour les cessions d’immeubles soumises au régime de l’IS ;
- le prix d’acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value doit être diminué des amortissements pratiqués, ce qui augmente donc d’autant plus le montant de la plus-value taxable ;
- les sommes distribuées aux associés à la suite de la cession constituent des revenus imposables dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers au titre de l’impôt sur le revenu.
En cas de vente des parts de SCI ayant opté pour l’IS, c’est le régime des plus-values mobilières (et non pas le régime des plus-values immobilières) qui s’applique, quand bien même la SCI serait une SCI familiale.
En outre, au regard des droits d’enregistrement, il s’agit en principe de la cession d’une société à prépondérance immobilière rendant exigible le droit de 5 %.
Acquisition de l’immobilier de l’entreprise via une SCI : quelles obligations comptables ?
Le gérant est tenu de rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an, par le biais d’un rapport faisant état des bénéfices réalisés et des pertes encourues. La tenue d’une comptabilité s’avère donc un appui précieux pour remplir cette obligation et piloter la gestion comptable et fiscale de la SCI.
Il est à noter, par ailleurs, qu’en raison de son régime fiscal, une SCI qui opte pour l’impôt sur les sociétés (IS) doit déterminer son résultat selon les règles applicables aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et, de fait, tenir une comptabilité conforme au PCG.
Sur un plan strictement juridique, une SCI est dans l’obligation d’établir des comptes annuels conformes au PCG (bilan, compte de résultat et annexe) dans certains cas précis :
- en raison de sa forme juridique (par exemple, les sociétés civiles de placement immobilier) ;
- en raison de sa taille : une SCI est tenue d’établir des comptes annuels lorsqu’elle remplit les trois conditions suivantes :
- être une personne morale de droit privé non commerçante ;
- exercer une activité économique ;
- dépasser deux des trois seuils suivants : 50 salariés, 3,1 M€ de chiffre d’affaires, 1,55 M€ de total de bilan.
En dehors d’une de ces dispositions juridiques spécifiques, ce sont les statuts de la SCI qui pourront acter les choix en matière de tenue d’une comptabilité ou d’établissement de comptes annuels.
Dans un tel cas, le CNOEC [1] précise qu’« il peut être envisagé de ne pas se conformer aux dispositions du PCG, lorsqu’une comptabilité est tenue par la SCI sur une base statutaire, dès lors que lesdits statuts ne requièrent pas d’établir des comptes annuels conformes au PCG.
Mais dans une telle situation, à notre avis, il conviendrait de le mentionner expressément dans :
- la formalisation de la décision (e.g. statuts) conduisant à l’établissement de « documents financiers » (qui ne sont donc pas des comptes annuels, dans la mesure où les dispositions du PCG ne sont pas respectées) ;
- lesdits documents financiers. »
Acquisition de l’immobilier de l’entreprise via une SCI : points de vigilance juridique
Afin de ne pas mettre en péril l’exploitation de l’activité de l’entreprise, il est nécessaire de sécuriser au maximum les relations entre la société d’exploitation et la société qui détient l’immobilier professionnel.
Lorsque la SCI est constituée dans l’optique de l’acquisition de l’immobilier professionnel, la rédaction des statuts devient un point stratégique, surtout dans l’hypothèse où des situations litigieuses pourraient émerger entre les associés.
Les pouvoirs du gérant
Il peut être opportun que la gestion de la SCI soit assurée par la même personne qui dirige la société exploitante. À cette fin, la définition des pouvoirs du gérant de la SCI par les statuts doit retenir toute l’attention des associés, afin que celui-ci puisse gérer au mieux les relations entre les deux entités.
Dès lors, il est important que soit clairement abordée la question des pouvoirs du gérant pour :
- conclure seul ou non un bail ;
- fixer, réviser ou renégocier le montant du loyer ;
- renouveler ou mettre fin au bail ;
- engager des travaux, qu’ils soient d’entretien, de mise en conformité ou simplement d’amélioration ;
- conclure des contrats nécessaires à la gestion de l’immeuble ;
- etc.
Une rédaction inadaptée pourrait faire émerger une situation de blocage en cas de désaccords avec un ou plusieurs associés, des blocages néfastes tant pour la SCI que pour l’entreprise exploitante et qui nécessiteront une résolution efficace.
La résolution des conflits : anticiper pour éviter les blocages
De même, afin d’éviter que d’éventuels blocages inhérents à la SCI viennent mettre en péril l’entreprise, la prévoyance est de mise lors de la rédaction des statuts pour ce qui concerne les modes de résolution des litiges entre associés.
Ainsi, avant d’être contraints à se présenter devant un tribunal pour une procédure longue et coûteuse, les associés peuvent prévoir la mise en place de modes alternatifs de résolution des litiges.
La nécessité d’un processus de médiation avant toute autre démarche semble être un incontournable, afin d’encourager le dialogue entre les associés et de favoriser l’émergence d’une solution amiable et rapide.
Il est également possible d’envisager le recours à l’arbitrage, afin de permettre une issue qui s’imposera aux associés en évitant tout de même les écueils d’une procédure judiciaire.
Acquisition de l’immobilier de l’entreprise via une SCI : ne pas délaisser la SCI
Dans un tel montage, la SCI peut sembler être un simple accessoire à l’exploitation de l’entreprise, un simple support destiné à détenir l’immobilier.
Cependant, il faut garder à l’esprit qu’elle existe en tant qu’entité juridique propre et qu’il ne faut pas négliger ses propres obligations pour garantir la stabilité du montage :
Ainsi, se faire accompagner pour la gestion de sa SCI, au même titre que pour celle de son entreprise, reste une précaution vertueuse : une SCI bien gérée renforce la sécurité juridique du montage, limite les risques de conflits entre associés et contribue directement à la bonne santé du montage.
[1] Note technique du Conseil national de l’Ordre des experts-comptables (août 2025).
Sources :
- Article L 214-109 du code monétaire et financier
- Article 1856 du code civil
- Article 206 du code général des impôts
- Article 219 du code général des impôts
- Article 239 du code général des impôts
