Cession de titres de sociétés immobilières : quand l’acte sous seing privé ne suffit plus

La loi de lutte contre les fraudes sociales et fiscales renforce l’encadrement des cessions de titres de personnes morales à prépondérance immobilière.

Ainsi, l’enjeu ne sera plus seulement fiscal : à peine de nullité, l’acte de cession devra :

• être établi par un notaire,

• contresigné par un avocat,

• ou rédigé par un expert-comptable, lorsque cette intervention constitue l’accessoire direct de ses missions comptables ou déclaratives auprès de l’entreprise concernée.

La loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales poursuit un triple objectif :

• mieux prévenir et détecter les fraudes,
• mieux les combattre et les sanctionner
• améliorer le recouvrement des sommes dues.

Après un accord trouvé en commission mixte paritaire (CMP) le 28 avril 2026, le texte a été définitivement adopté par le Parlement. Les conclusions de la CMP ont, en effet, été approuvées par l’Assemblée nationale le 5 mai dernier et, par le Sénat, le 11 mai suivant.

Ainsi, sauf saisine du Conseil constitutionnel, la loi devrait prochainement être promulguée par le Président de la République.

Parmi les mesures adoptées figure le renforcement du formalisme applicable aux cessions de parts sociales ou d’actions de personnes morales à prépondérance immobilière.

L’article 68 de la loi prévoit à cette fin l’insertion de deux nouveaux articles ^[1].

Les cessions concernées devront, désormais, être constatées par un acte répondant à des formes déterminées. À défaut, la cession encourra la nullité et son enregistrement fiscal pourra être refusé.

Les cessions ciblées : les titres de personnes morales à prépondérance immobilière

Le nouveau formalisme vise les cessions de parts sociales ou d’actions d’une société à prépondérance immobilière (SPI), au sens du 2° du I de l’article 726 du CGI.

Cette référence renvoie, ainsi, à la définition fiscale déjà utilisée en matière de droits d’enregistrement.

En pratique, sont concernées les personnes morales :

• dont les titres ne sont pas négociés sur un marché réglementé ou un système multilatéral de négociation ;
• dont plus de 50 % de l’actif brut est composé :
  • d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France,
  • ou de participations dans d’autres personnes morales elles-mêmes à prépondérance immobilière.

Le champ du texte n’est donc pas limité aux SCI. Toute personne morale répondant à ces critères peut être concernée, quelle que soit sa forme sociale.

Une exigence de forme à peine de nullité

Le nouvel article 1865-1 du Code civil prévoit que la cession devra être constatée, à peine de nullité, par l’un des trois actes suivants :

• un acte authentique ;
• un acte contresigné par avocat, au sens de l’article 1374 du Code civil ;
• ou, dans les cas où l’expert-comptable y est légalement habilité, un acte sous signature privée rédigé par celui-ci.

En tout état de cause, la portée pratique de cette mesure est forte, une cession de parts sociales ou d’actions de SPI ne pourra plus être valablement constatée par un simple acte sous seing privé ordinaire.

Un lien assumé avec les obligations en matière de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme

Le texte précise que les professionnels intervenant (notaires, avocats, experts‑comptables) doivent réaliser ces actes dans le respect des obligations de vigilance, de déclaration et d’information prévues au titre VI du livre V du Code monétaire et financier. Ce qui implique concrètement :

• une identification des parties et des bénéficiaires effectifs ;

• une vigilance sur l’origine des fonds et la cohérence de l’opération ;

• une déclaration de soupçon à TRACFIN, si nécessaire.  
  

De cette façon, le législateur :

• renforce le rôle de filtre de ces professionnels, déjà assujettis aux obligations LCB‑FT ;
• assure que l’opération fera l’objet d’une analyse de risque et, le cas échéant, d’une déclaration de soupçon ;
• facilite la traçabilité de l’opération (identité des parties, modalités de paiement, structure de détention, bénéficiaires effectifs, etc.).

L'enregistrement fiscal également conditionné

Le nouvel article 635‑0 A du CGI prévoit que l’enregistrement des cessions relevant de l’article 1865‑1 du Code civil est subordonné à la présentation de la copie de l’acte constatant la cession (acte authentique, acte d’avocat ou, le cas échéant, acte d’expert‑comptable).

En pratique, l’administration pourrait, ainsi, disposer d’un levier de contrôle : pas d’acte conforme, pas d’enregistrement.

À noter :

A ce jour, la loi de lutte contre les fraudes fiscales et sociales n’est pas encore promulguée. Il conviendra également de rester attentif aux éventuels décrets qui pourraient venir préciser les conditions de forme et de fond auxquelles l’acte devra satisfaire pour être recevable à l’enregistrement.

[1] article 1865-1 dans le Code civil et article 635-0 A dans le Code général des impôts.