Taxe de 3 % sur les immeubles : l’exonération par la seule souscription d’un engagement de communication disparaît

La loi du 25 juin 2026 modifie en profondeur les règles d'exonération de la taxe de 3 % sur les immeubles détenus en France.

En supprimant le régime de l'engagement de communication, l'article 102 du CGI oblige l'ensemble des sociétés et entités juridiques concernées à souscrire une déclaration annuelle complète au plus tard le 15 mai, tout en créant l'obligation de nommer un représentant fiscal en France pour les entités non établies.

L’article 102 de la loi de lutte contre les fraudes sociales et fiscales du 25 juin 2026 renforce les obligations déclaratives applicables en matière de taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles détenus en France.

Pour mémoire, cette taxe, prévue aux articles 990 D et suivants du Code Général des impôts (CGI), s’applique, en principe, aux entités juridiques françaises ou étrangères, dotées ou non de la personnalité morale, qui possèdent, directement ou indirectement, des immeubles ou droits immobiliers situés en France.

Son taux est fixé à 3 % de la valeur vénale des biens et droits immobiliers concernés.

Plusieurs exonérations permettent, toutefois, d’en limiter le champ d’application. C’est précisément l’un de ces régimes d’exonération que l’article 102 de la loi vient modifier.

La fin de l’exonération sur engagement

Jusqu’à présent, certaines entités entrant dans le champ de la taxe sur la valeur vénale des immeubles (TVVI) pouvaient bénéficier d’une exonération totale sur le fondement du d du 3° de l’article 990 E du CGI, en remplissant l’une ou l’autre des deux conditions suivantes :

• elles pouvaient, d’une part, souscrire chaque année, au plus tard le 15 mai, une déclaration n° 2746-SD mentionnant notamment la situation, la consistance et la valeur vénale des immeubles détenus au 1er janvier, ainsi que l’identité des actionnaires, associés ou autres membres détenant plus de 1 % des droits et le nombre des actions, parts ou autres droits détenus par chacun d'eux ;
• elles pouvaient, d’autre part, prendre l’engagement de communiquer ces informations à l’administration fiscale sur sa demande.

Cette seconde voie, l’engagement de communication, disparait.

L’article 102 modifie le d du 3° de l’article 990 E du CGI, afin de supprimer la possibilité de bénéficier de l’exonération totale par la seule souscription d’un engagement de communication.

Désormais, l’exonération sera subordonnée à une déclaration annuelle, à déposer au plus tard le 15 mai.

Une obligation déclarative annuelle complète

La réforme ne modifie pas seulement une modalité pratique : elle change la logique du dispositif. L’administration n’aura plus à solliciter, en cas de besoin, les informations couvertes par un engagement préalable. Les entités concernées devront les déclarer spontanément chaque année.

La déclaration devra notamment faire apparaître :

• le lieu de situation des immeubles ;
• leur consistance ;
• leur valeur vénale au 1er janvier ;
• l’identité et l’adresse des actionnaires, associés ou autres membres détenant plus de 1 % des actions, parts ou autres droits ;
• le nombre de droits détenus par chacun d’eux.

Une obligation nouvelle de désigner un représentant en France

L’article 102 crée également un nouvel article 990 FA du CGI.

Ce texte impose aux personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables qui ne disposent pas d’un établissement stable en France, mais qui sont soumis aux obligations déclaratives des articles 990 E et 990 F du CGI, de désigner un représentant en France.

Ce représentant peut être :

• une personne physique fiscalement domiciliée en France
• ou une personne morale dont le siège social est établi en France.

Il est habilité à recevoir, pour le compte de l’entité étrangère, les communications, pièces de procédure et notifications de l’administration relatives au contrôle de la taxe de 3 % ou en découlant.

Cette obligation s’applique même lorsque l’entité est exonérée de taxe, dès lors qu’elle est soumise à une obligation déclarative.

Un mécanisme de représentation par défaut

À défaut de désignation d’un représentant en France, l’entité juridique la plus proche des immeubles ou droits immobiliers dans la chaîne de participations et connue de l’administration, sera réputée autorisée à recevoir :

• les communications,
• les pièces de procédure
• et les notifications relatives au contrôle de la taxe,

qu’elle soit elle-même exonérée ou non.

Il convient, toutefois, de relever que le dispositif ne prévoit pas que le représentant désigné puisse être recherché en paiement de la taxe.

Entrée en vigueur de la suppression de l’engagement de communication

En l’absence de disposition spécifique, ces mesures s’appliquent à compter du lendemain de la publication de la loi au Journal officiel (soit à compter du 27 juin 2026).

Toutefois, compte tenu de la date limite de dépôt des déclarations annuelles au 15 mai, l’obligation déclarative renforcée devrait produire ses premiers effets pratiques pour la déclaration à déposer au plus tard le 15 mai 2027.

La question se pose, néanmoins, de savoir ce qu’il advient des engagements de communication qui ont été pris avant l’entrée en vigueur de la loi. La suppression de l’engagement de communication devrait, donc, appeler des commentaires administratifs.