Location meublée de courte durée : une clause du mandat de gestion peut suffire à justifier la taxe d'habitation

Le propriétaire qui conserve la possibilité de suspendre les locations pour des raisons personnelles peut rester redevable de la taxe d'habitation, même s'il n'utilise pas effectivement le logement.

CE, 09 octobre 2026, n° 508888, 8e chambre jugeant seule, inédit au recueil Lebon

Dans un arrêt du 9 octobre 2026 (n° 508888), le Conseil d'État précise que la possibilité, pour le propriétaire d'un logement proposé à la location saisonnière, d'en suspendre temporairement la mise en location pour des raisons personnelles est de nature à caractériser son intention d'en conserver la disposition ou la jouissance.

Une précision importante puisque cette seule faculté contractuelle peut suffire, indépendamment de toute utilisation personnelle effective du bien, à justifier son assujettissement à la taxe d'habitation.

Une clause du mandat de gestion révélatrice de l'intention du propriétaire

Dans cette affaire, un contribuable possédait deux studios proposés à la location de courte durée sur des plateformes en ligne, par l'intermédiaire d'une agence de gestion locative.

L'administration l'avait assujetti à la taxe d'habitation au titre de l'année 2022. Le tribunal administratif de Grenoble avait, toutefois, prononcé la décharge de ces impositions, considérant notamment que le propriétaire ne pouvait pas utiliser personnellement les logements en raison :

• des stipulations du mandat de gestion d’une part,
• de sa composition familiale, d’autre part.

Or, le mandat de gestion conclu avec l'agence prévoyait que le propriétaire pouvait demander la suspension temporaire de la mise en location des biens pour des raisons personnelles.

Saisi par l'administration fiscale, le Conseil d'État rappelle qu'en matière de location saisonnière ou de courte durée, le propriétaire demeure redevable de la taxe d'habitation lorsqu'au 1er janvier de l'année d'imposition, il peut être regardé comme ayant entendu conserver la disposition ou la jouissance de son logement pendant une partie de l'année.

Il juge ainsi que la faculté de suspendre temporairement les locations pour des raisons personnelles était de nature à établir cette intention. Et, la composition du foyer du contribuable, également retenue par les premiers juges pour écarter la possibilité d'une utilisation privative, était, selon lui, sans incidence sur cette appréciation.

Le Conseil d'État annule donc le jugement pour erreur de droit.

Il ressort de cette décision que la possibilité contractuellement réservée au propriétaire de disposer personnellement de son logement peut suffire à caractériser la conservation de sa jouissance, sans qu'il soit nécessaire d'établir qu'il a effectivement exercé cette faculté.

Une solution qui conserve toute sa portée

Si cet arrêt concerne une imposition établie au titre de l'année 2022, la solution retenue par le Conseil d'État nous paraît conserver toute sa portée dans le cadre du régime actuel de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS).

En effet, si la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales, effective depuis 2023, a modifié le champ de cette imposition, elle n'a pas remis en cause les critères de disposition ou de jouissance du logement permettant de déterminer son redevable.

Ainsi, dans sa rédaction actuellement en vigueur, l'article 1407, I du CGI prévoit que la THRS est due pour les locaux meublés conformément à leur destination d'habitation autre qu'à titre principal, y compris lorsqu'ils sont imposables à la cotisation foncière des entreprises (CFE), tout en excluant les locaux faisant l'objet d'un usage exclusivement professionnel.

Par ailleurs, l'article 1408, I du CGI maintient le principe selon lequel la taxe est établie au nom des personnes qui ont, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance des locaux imposables, cette situation étant appréciée au 1er janvier de l'année d'imposition, conformément à l'article 1415 du même code.

La faculté pour le propriétaire de se réserver un usage personnel de son logement demeure, donc, un élément déterminant pour apprécier son assujettissement à la THRS.

Une invitation à examiner attentivement les mandats de gestion avant leur signature

Cet arrêt invite, donc, les propriétaires de logements proposés à la location saisonnière ou de courte durée à porter une attention particulière aux clauses des mandats de gestion.

En effet, il ressort clairement de cette décision que l'appréciation de l'assujettissement à la THRS ne dépend pas uniquement de l'utilisation effective du logement, mais également des droits que le propriétaire s'est contractuellement réservés.

Une clause lui permettant de suspendre les locations pour des raisons personnelles peut, ainsi, suffire à caractériser son intention d'en conserver la disposition ou la jouissance, même lorsque cette faculté n'a pas été exercée.

Auteurs :

L’équipe DPP RYDGE Conseil, coordonnée par :

Delphine CABON, co-fondatrice et associée de RYDGE Conseil où elle occupe, également, la fonction de Directrice des Pratiques Professionnelles.

Experte-comptable et commissaire aux comptes, elle a passé plus de 20 ans chez KPMG avant l’indépendance de RYDGE Conseil, où elle a notamment dirigé la Direction Technique Entreprises et le réseau fiscal Entreprises, en tant qu'Associée-Partner.

Reconnue pour son expertise en fiscalité et comptabilité des entreprises, elle est, également, élue au Conseil Régional de Paris de l'Ordre des Experts-Comptables Paris Île-de-France où elle siège en qualité d'Assesseur à la Chambre de Discipline.