Loi de Finances 2026 : vers une taxe unique pour les logements vacants

À compter de 2027, la fiscalité des logements vacants s’articulera autour d’un dispositif unique

Les articles 108 et 109 de la loi de finances pour 2026 opèrent une évolution marquante de la fiscalité locale.

En effet, la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) disparaîtront au profit d’un prélèvement unique, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH), applicable à compter des impositions établies au titre de 2027.

La coexistence de deux taxes

Jusqu’à présent, la taxation des logements vacants reposait sur une architecture à deux étages :

• d’une part, la TLV, prévue à l’article 232 du CGI, s’appliquant de plein droit dans les « zones tendues », c’est-à-dire les communes caractérisées par un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. Elle frappait les logements laissés inoccupés depuis au moins un an au 1^er janvier de l’année d’imposition ;

• d’autre part, en dehors de ces zones, les communes pouvaient décider d’instituer la THLV (article 1407 bis du CGI). Cette taxe, facultative, ne frappait les logements qu’après deux années de vacances.

Un même logement ne pouvait, ainsi, être soumis simultanément à la TLV et à la THLV. À cette dualité s’ajoutait, dans les zones tendues, la faculté pour les communes de majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) jusqu’à 60 % (article 1407 ter du CGI).

Les limites du système

Au-delà de sa complexité formelle, la coexistence de taxes distinctes, et notamment de bénéficiaires différents (État pour la TLV, communes pour la THLV), soulevait pour le législateur une difficulté particulière.

En effet, les communes situées dans les zones les plus tendues, confrontées à des tensions fortes sur leur marché immobilier, ne percevaient pas le produit de la TLV pourtant assise sur des logements implantés sur leur territoire. Alors que, les communes situées hors des zones tendues bénéficiaient, elles, directement du produit de la THLV.

Par cette loi de finances 2026, le législateur entend, donc, précisément corriger ces déséquilibres.

Une taxe unique à compter de 2027

La loi de finances pour 2026 crée, ainsi, une nouvelle taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH), codifiée dans un nouvel article 1406 bis du CGI, qui se substituera intégralement aux deux dispositifs existants à compter des impositions établies au titre de 2027. Sur le fond, la TVLH ne constitue pas une rupture technique mais plutôt une synthèse des régimes antérieurs.

Ainsi, la nouvelle taxe sera due pour les logements vacants au 1er janvier de l’année d’imposition :

• depuis au moins un an lorsqu’ils sont situés en zones tendues ;
• depuis au moins deux ans hors de ces zones.

Etant précisé que, pour les impositions établies au titre de 2027, il sera tenu compte de la durée de vacances de chaque logement avant le 1er janvier 2027.

Par ailleurs, comme pour les deux taxes remplacées, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation est due par le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation, ou l’emphytéote disposant du logement depuis le début de la période de vacances.

Enfin, certaines situations restent exclues du champ d’application, notamment lorsque :

• le logement a été occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de la période de référence,

• la vacance est indépendante de la volonté du contribuable,

• ou encore lorsqu’il s’agit de logements sociaux.

Enfin, l’assiette demeure fondée sur la valeur locative retenue pour la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

Des taux différenciés selon le territoire

Le dispositif distingue nettement zones tendues et zones non tendues.

En zones tendues, la taxe s’appliquera de plein droit aux taux de 17 % la première année d’imposition et 34 % à compter de la deuxième.

La commune pourra, toutefois, majorer ces taux, dans la limite de 30 % la première année et 60 % les années suivantes.

Hors zones tendues, la taxe sera facultative. Les communes pourront l’instituer par délibération et fixer librement son taux, dans la limite de 50 %.

En définitive, la création de la TVLH emprunte de nombreuses règles aux deux taxes qu’elle remplace. La rupture la plus significative réside dans l’affectation du produit puisqu’à compter de 2027, la TVLH sera perçue au profit des communes (ou des EPCI le cas échéant), l’État ne conservant qu’un prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement. 

Les obligations déclaratives

Aucune obligation déclarative propre à la TVLH n’incombera aux contribuables.

Toutefois, la déclaration des locaux d’habitation exigée des propriétaires en matière de taxe d’habitation sur les résidences secondaires et prévue à l’article 1418 du CGI devrait, également, servir à l’établissement et au contrôle de la taxe sur la vacance des locaux d’habitation, comme c’est le cas actuellement pour la taxe annuelle sur les logements vacants.

Les dispositions transitoires

Des mesures spécifiques sont prévues pour 2026, notamment pour les communes nouvelles ou celles entrant ou sortant du zonage, avec un aménagement des délais de délibération.

À compter des impositions établies au titre de 2027, les articles 232 et 1407 bis du CGI seront abrogés et la nouvelle taxe sur la vacance des locaux d’habitation s’appliquera pleinement.